Där är fler än på länge som inte klarar hålla sin ekonomi i styr. Som resultat finns där fler hus som auktioneras ut genom kronofogden än på länge. Större utbud ger som bekant nästan alltid lite lägre priser.
Att köpa av kronofogden är något annurlunda. Eftersom du inte vet vad det exakta slutpriset blir (de säljs genom auktion) så vet du heller inte exakt hur mycket lån du kan få på huset eller hur mycket eget kapital du behöver.
Jag har själv ropat in två hus på auktioner hos kronofogden. Processen har varit den samma båda gånger och jag har betalat väldigt lite vid båda tillfällen. Normalt skulle jag gissa på att hus man köper genom kronofogden ligger mellan 20 och 45 % under marknadspris. Det ska de också göra eftersom du ofta får lite mer att göra då de överlämnas ostädade samtidigt som du alltid får ta över dem i befintligt skick.
Enligt min mening är bästa tillvägagångssättet att:
1. Leta upp intressanta fastigheter på Kronofogdens hemsida.
2. Åk på visningarna. Undersök fastigheterna noga. Det är enda chansen du får och där finns som sagt inget man kan göra åt dolda fel och liknande.
3. Åk hem och räkna på vad du tycker fastigheten är värd. Fundera ut exakt hur mycket du är beredd att betala. Kom upp med en exakt siffra.
4. Se till att du kan komma över 10% av det beloppet du kommit fram till du är beredd att betala. Egna besparingar, lån av familj, vänner, investerare eller liknande. Dessa 10% behöver du till eventuell handpenning om du vinner auktionen.
5. Ta kontakt med en eller flera banker. Försök sälja in fastigheten du vill köpa. Berätta vilken bra investering det är och hur lätt du kan betala för den genom att hyra ut den eller bo mycket billigare än idag etc. Du behöver få loss ett lånelöfte så du vet att du kan betala hela fastigheten om du vinner auktionen. Om du inte klarar betala brinner din handpenning inne och fastigheten ropas ut på nytt. När ni pratar lån och lånelöfte så utgå från det maximala beloppet du är beredd att betala för fastigheten. Du bör kunna få ett löfte som ger dig mellan 70 och 90 % i banklån. Ditt topplån på 10 – 30 % betalas delvis vid auktionen (10%) och delvis efteråt då resterande belopp skall betalas. Har du ett lånelöfte på större delen av fastigheten och tillgång till handpenning/ topplån på resten är det så dags att åka på auktionen.
6. Auktionerna hålls ofta i någon av ditt läns större städer. Allt du behöver göra är att åka dit och hitta lokalen i vilken auktionen skall hållas. Ni samlas normalt runt ett bord där en representant från kronofogden berättar hur allt skall gå till. När du åker till auktionen så se till att du har med dig kontanter, ett kort med täckning eller en postväxel så du kan betala dina 10% i handpenning ifall det blir du som ropar hem huset/ lägenheten eller vad det gäller. När auktionen börjar så se till att vara med. Många gånger börjar folk med lite skambud på 20 – 40 % av värdet. Jag brukar köra över dessa och slänga in lite seriösare bud på omkring 70%. De som har begärt försäljning för att få igen sina pengar brukar vara ganska medvetna om husets värde och säljer det aldrig om de inte får någotsånär vettigt betalt. Gå sedan med i auktionen till det pris du redan räknat ut du är villig att betala. Blir fastigheten dyrare så låt den gå. Blir den billigare så är det bonus. Håll stenhårt på det pris du kommit fram till. Vinner du inte auktionen så vänta en stund och se så vinnaren klarar betala handpenningen. Gör han inte det ropas huset ut igen på en gång. Något jag faktiskt varit med om. Om du vinner auktionen blir det du som får betala handpenningen. Se till att du förberett allt och kan göra det utan problem. Efter vunnen auktion och betald handpenning så skall resterande belopp betalas.
7. När du lämnar auktionen som en segrare med betalad handpenning får du en månad på dig att betala resterande belopp. Ta med alla papper och all information till din bank. De hjälper dig med hela processen. Kräver din bank mer än de 10% du lagt i handpenning till det egna kapitalet får du också se till att få tag på dem. Har du bara den del banken kräver att du sätter in som eget kapital hjälper de dig med allt annat. Bra att veta är dock ett par kostnader som tillkommer. Där kan behövas pantbrev för att ta ut alla lånen på fastigheten och så lagfarten.
8. Kontakten med tidigare ägare. Detta kan vara lite svårt. Jag brukar åka ut och hälsa på dem ganska direkt efter auktionen och stämma av läget. Se om de har någonstans att ta vägen eller vad det tänkt göra. Vid båda de tillfällen jag köpt hus på det här viset har jag hyrt ut en månad eller två till tidigare ägare för att ge dem en chans att samla sig, sina grejjer och ordna med ett nytt boende. Det de går igenom är ganska tufft så jag försöker hjälpa dem i största möjliga mån. Normalt får du tillgång till fastigheten en månad efter auktionen i samband med att den slutliga betalningen görs.
9. När du tar över huset så börja med att kontakta elleverantörer samt de som sköter vatten, avlopp och sophantering. Låt dem veta att där är nya ägare och skriva nya kontrakt. Det är inte ovanligt att dessa tjänster stängts av då tidigare ägare kan ha haft svårt att betala räknangar. Gör efter det en plan. Skall du bor där själv eller hyra ut huset? Behöver något bytas, renoveras? I vilken ordning skall det göras?
10. Sträck på ryggen och gläd dig över att du med allra största sannolikhet har gjort en riktigt bra fastighetsaffär som kommer gynna dig många år framöver!
Här är för övrigt bilder på de två husen jag köpt genom kronofogden efter (efter att jag snyggat till dem):
Värt att nämna innan vi avslutar det här inlägget är nog också det faktum att där för tillfället diskuteras eventuella möjligheter till fröndringar i kronofogdens tillvägagångssätt. Jag tror till exempel att vi med största sannolikhet kommer få se nätauktioner inom ett par år. Det kan mycket väl leda till högre priser men gör det samtidigt lättare att planera och delta i en affär av den här typen.
Om ni finner information som denna användbar skulle jag gärna se att ni som inte gett mig er e-post ännu gör det nu!! Fyll i formuläret nedanför så kan jag uppdatera er och bjuda på mer information som den här!
Hej Lars,
Läsvärt och intressant inlägg! Eftersom du har mycket erfarenheter av fastigheter så har jag några frågor:
Brukar du sträva efter att få fastigheten till 20-30% under Kronofogdens uppskattade marknadsvärde? Eller har det hänt att du lyckats med 40-50% av värdet? Antar att det beror på vad du anser kan behöva renoveras och den kostnaden.
Jag själv har genom kontakter fått ett erbjudande om att köpa ett hus med två våningar (ca 100 kvm). Läget är bra med ca 600 m till hav (10 min promenad), nära servicesamhälle och bussförbindelser till närmaste stad (ca 40 min).
* Liknande hus i detta servicesamhälle har sålts för ca 1,2-1,5 milj. Äldre hus i sämre skick från ca 1920-talet i samma område har sålts för ca 700-800 tusen.
* Taxeringsvärdet på objektet jag blivit erbjuden ligger på 700 000 kr. Huset är byggt runt 1930-talet.
* Rimligtvis bör husets marknadsvärde ligga runt 1,2-1,5 milj eftersom huset har en gammal standard. Trävilla.
* Tomten ligger på ca 7000 kvm med byggnad för plats med 2 bilar, förråd osv. (potential, kan byggas bostäder).
* Inga pantbrev finns uttagna
* Vad jag kan se så finns inga läckor i taket som är i plåt. Huset behöver däremot målas om. Och fönster behövs ses om som är av gammal modell och släpper ut mycket värme.
* Husets isolering är säkerligen gammal och har antagligen ramlat ner i väggarna. Hur det är med elledningar och rör vet jag inte, men jag utgår från att dessa är gamla de med.
* Största bekymret med huset är källaren som så ofta på gamla hus är fuktig och kall med tecken på att vatten stått i källaren på höst/vår och man behövt använda vattenpump. Om jag förstått det rätt är det tecken på dräneringen är dålig?
* Standarden är dålig och badrum behöver totalrenoveras.
* Uppvärmning sker i första hand med braskamin i husets bottenvåning. Oljeeldning finns kopplad men har inte används på många år. Därför gissar jag på att en ny elanna måste sättas in? Huset har vattenburna element under fönster.
600.000 tänkte jag bjuda
+10.000 ca lagfart
+15.000 ca pantbrev
+300.000 ca dränering efter ROT-avdrag (arbete/material). Vad tror du?
+120.000 ca renovering två badrum
+100.000 Ny uppvärmning
Total kostnad inkl. nödvändiga renoveringar: 1.145.000 kr
Marknadsvärde idag 1.2-1.5 milj.
Säkerhetsmarginal: 5%-25%
Vågar inte räkna på vad renoveringarna skulle kunna höja marknadsvärdet med, så räknar på dagens värde.
Skulle du ha gjort affären? Och hur skulle du lägga upp den? Privat, enskild firma eller aktiebolag? Numera med ROT så kanske det är lika bra att köra privat? Tänkte hyra ut både övervåning och undervåning och eftersom jag inte bor där själv så blir det näringsfastighet med allt som följer. Hur pass hög standard måste jag ha för att inte få juridiska påföljder?
Blev ett långt mail :) Tacksam för svar.
Hade gött
Hallå!
Kul att du skriver.
I dina skor hade prioritet legat på det kassaflöde du räknar med att få i fastigheten. Alltså hyresintäkter. Är det så att du vet där finns gott om hyresgäster vars hyror betalar vad det kostar att äga huset och förhoppningsvis lite mer så är det absolut läge att köpa.
Äger du en fastighet som du snarare tjänar pengar på snarare än motsatsen är marknadsvärdet inte lika relevant. Men sen vill jag precis som du verkar vilja gärna ha en potentiell värdeökning i fastigheten ändå. Att dömma av vad du berättar verkar det som du funnit precis ett sådant objekt som skulle intressera mig.
Renoveringarna du pratar om kan bidra till bra marginaler när du vill sälja. Forskar man lite ordentligt och vänder på kronorna går det ofta att komma ner i pris.
Angående standard finns väl ingenting ristat i sten. Personligen försöker jag framförallt se till så mina bostäder ger ett väldigt fräscht intryck.
Gör en plan över vilka renoveringar som krävs för att kunna hyra ut och få gjort dem asap. Få in kassaflödet så snart som möjligt. Resten kan du sedan fixa med över tid.
Sammanfattningsvis, har du finanserna och kan hitta hyresgäster till området så GO FOR IT.
Bussines är ibland en konst av att vara dum nog att våga kasta sig in i det, sedan smart nog att reda upp det. Blir man rädd och stirrar sig blind på problemen kommer man aldrig våga ta steget.
För övrigt släpper jag ett nytt väldigt genomarbetat dokument om hur man hittar och analyserar fastigheter i slutet av månaden. Där kommer du kunna läsa om allt från byggteknik till värmesystem till exploatering. Vi berör samtliga punkter du är inne på i ditt mail.
Och lycka till! Med vänlig hälsning, Lars